土地売却時の解体費用相場 ！古家付きと更地売却の違い・メリット比較

土地の売却にあたり、家の解体にお悩みではありませんか？
「古家付き土地」と「更地」にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、そもそも家を解体すべきか迷われている方も多いでしょう。
本記事では、家の解体費用相場、および古家付きと更地の特徴・土地売却時にかかる費用の違いについて詳しく解説します。
土地売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

土地売却時の解体費用相場

解体費用の相場は、おおむね100～300万円程度と考えるとよいでしょう。
おおよその相場は構造ごとに以下のように考えることができます。

坪単価あたりの解体費用

• 木造：31,000円/坪～44,000円/坪
  木造住宅の解体費用相場についてはこちら
• 鉄骨造：34,000円/坪～47,000円/坪
  鉄骨造住宅の解体費用相場についてはこちら
• RC造（鉄筋コンクリート）：35,000円/坪～80,000円/坪
  RC住宅の解体費用相場についてはこちら

木造などの壊れやすい住宅は安く、鉄骨造りやRC造（鉄筋コンクリート）などの壊れにくい住宅は高くなる傾向です。

解体費用の相場を表にまとめました。
あくまでも目安となるため、正確な金額は見積りを取得して確認することをお勧めします。

（例）

家の構造	木造	鉄骨造	鉄筋コンクリート造
10坪	31〜44万円	34〜47万円	35〜80万円
20坪	62〜88万円	68〜94万円	70〜160万円
30坪	93〜132万円	102〜141万円	105〜240万円
40坪	124〜176万円	136〜188万円	140〜320万円
50坪	155〜220万円	170〜235万円	175〜400万円
60坪	186〜264万円	204〜282万円	210〜480万円
70坪	217〜308万円	238〜329万円	245〜560万円
80坪	248〜352万円	272〜376万円	280〜640万円
90坪	279〜396万円	306〜423万円	315〜720万円
100坪	310〜440万円	340〜470万円	350〜800万円

解体費用が高くなるケース、安くなるケース

解体費用が高くなる場合や安くなる場合について気になる方が多いでしょう。ここでは、解体費用が高くなるケースと安くなるケースを詳しくご紹介します

解体費用が高くなるケース

解体費用が高くなる・割高になるケースを3つご紹介します。

• 残置物がある場合

家の中に残っている家電や日用品、家具などの量に応じて、解体費用に加えて残置物の撤去費用が発生します。解体作業で出る木材やコンクリートガラは産業廃棄物に分類され、一方で一般廃棄物に該当する家電や家具は処理方法が異なります。これにより運搬コストや分別作業が増え、費用が高くなります。産業廃棄物と一般廃棄物の詳しい説明はこちらから

• 狭い場所での解体

建物の周囲に十分なスペースがない場合、重機の搬入に時間がかかるため、効率的な作業が難しくなります。特に隣家との距離が近いと、重機を使えず手作業での解体が必要になり、その分費用がかさむことになります

• 石綿（アスベスト）を含んでいた場合

アスベストは非常に細かい繊維状の鉱物で、耐熱性や耐腐食性に優れているため、かつては建物の屋根や断熱材に広く使用されていました。しかし、アスベストを吸引すると健康に深刻な影響を及ぼすため、含まれている建物の解体には特別な注意と対応が必要です。これにより、解体費用が増加することがあります。
アスベストについての説明はこちら

解体費用が安くなるケース

解体費用が安くなる・割安になるケースを3つご紹介します。

• 残置物がない状態で解体する場合

家の中に家電や日用品、家具などの残置物がない場合、解体費用は余分なコストがかからず、解体作業に専念できます。残置物がある場合と比べて、費用を抑えることが可能です.

• 十分なスペースがある場合

隣に空き地や庭があり、重機や車を設置できるスペースが確保できると、作業がスムーズになります。所有地内に重機を置ければ、作業効率が向上し、費用も安くなります。逆に、スペースが不足するとコストが上がることがあります。

• 複数棟を同時に解体する場合

一棟ずつ解体するよりも、隣の棟と同時に解体することで解体費用はあがりますが、一坪当たりの単価が抑えられます。複数棟をまとめて解体することで、重機の搬送や人件費、養生費用が一度で済むため、割安になります。解体したい物が複数ある場合や、隣も解体予定なら、同時解体を検討するのが良いでしょう。

土地売却するために更地にしたほうがよい？古家付きで売却したほうがよい？

土地を売却する際、古家を解体するべきかそのまま売却するべきかは、多くの人が悩むポイントです。解体費用や売却後の利益、購入者のニーズなどを考慮し、どちらが適切か判断する必要があります。以下では、解体したほうがよいケースとしないほうがよいケースについて詳しく解説します。

更地にしたほうがよいケース

土地売却時に古家を解体する方が有利になる主なケースは以下の通りです。

• 古家が老朽化している場合
  建物が著しく劣化している場合、その修繕に多額の費用や労力がかかることがあります。さらに、見た目や安全性の問題で購入希望者の興味を引きにくくなります。解体して更地にすることで、買い手が自由に土地利用計画を立てやすくなり、売却スピードが向上する可能性があります。
• 建築基準に満たしていない場合
  建物が現在の建築基準法に違反している場合、買い手はリスクを嫌がり購入を避ける傾向があります。違法建築物を売却する場合、売主としても責任やトラブルの可能性があるため、解体して更地にする方が安心です。

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更地にするメリット

解体して更地で売却することには、以下のようなメリットがあります。

• 高額で売却できる可能性が高い
  更地は、住宅用地だけでなく、駐車場、コインランドリー、農園、事業用土地など多様な用途に活用可能です。そのため、買い手の幅が広がり、土地価格が下がりにくくなります。建物が残っている場合、買い手が解体費用を負担することを見越して、価格が低めに設定されることが一般的です。
• トラブルを回避できる
  建物を残したまま売却すると、雨漏りやシロアリ被害、建物内の残置物、また解体後に見つかる地中埋設物など、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。解体して更地にすることで、契約不適合責任を問われるリスクを大幅に軽減できます。

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更地にするデメリット

解体にはデメリットもあるため、慎重な判断が必要です。

• 解体しても必ず売れるわけではない
  更地にしても、地域の需要や土地の条件によっては売却が難航する場合があります。不動産会社や専門家に相談して市場動向を把握することが重要です。
• 解体費用がかかる
  建物の構造や大きさ、立地条件によって解体費用は異なります。費用対効果をしっかり計算し、売却後の利益とバランスを取る必要があります。

古家付きで売却した方がよいケース

古家を残したまま売却する方が有利になる状況もあります。以下のケースでは、解体せずに売却を検討すると良いでしょう。

• 建物の状態が良い、または立地が優れている場合
  建物がまだ十分に利用可能で、リノベーションの余地がある場合には、買い手のニーズに合致する可能性があります。特に、DIY愛好家や古民家再生を目的とする購入者にとって魅力的な選択肢となります。
• 再建が難しい土地の場合
  建築基準法の改正などにより、現存する建物を解体すると新たに建築ができなくなるケースもあります。このような場合、既存の建物を残した方が土地の価値を最大限に活用できます。

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古家付きで売却するメリット

• 解体費用がかからない
  建物を解体する必要がないため、その費用を節約できます。特に、解体費用が高額になる物件の場合、大きなコスト削減につながります。
• 特定の買い手層にアピールできる
  DIYや古民家再生に興味を持つ購入者に対して、建物をそのまま提供することで付加価値が生まれ、売却のチャンスが広がります。

古家付きで売却するデメリット

• 修繕やクリーニングが必要になる
  買い手が見つかるまでの間、最低限の修繕や清掃を行う必要があります。特に、建物が老朽化している場合、見た目や衛生面での改善が求められることが多いです。
• トラブルのリスクがある
  建物に隠れた不具合や問題があると、売却後にトラブルになる可能性があります。雨漏りやシロアリ被害、未撤去の家具・物品が買い手との間で問題となることも。これらを防ぐためには、売却前に適切な対応を取る必要があります。

土地売却時の解体費用は誰が負担する？買主と売主の負担ルール

土地売却時の解体費用の負担者は、ケースバイケースで異なります。
ここでは、売主負担となるケース、買主負担となるケースについてそれぞれ解説します。

売主負担となるケース

更地にして土地を売却する場合、解体費用は売主負担となります。
この記事を読んでいる人の中には、解体費用を売却価格に上乗せしたいと考える方もいるでしょう。
しかし、残念ながら、解体費用の上乗せはあまり現実的ではありません。
土地の売却価格は原則として近隣相場から算出されるため、相場に上乗せしてしまうと買い手が見つかりにくくなるのが一般的です。
更地にして売却する場合、解体費用は売主の必要経費と考えるのがよいでしょう。

買主負担となるケース

古家付き土地として売却する場合は、一般的に買主が解体費用を負担します。
ただし、古家付き土地での販売を促進するため、購入時に希望があれば売主負担で建物を解体するといった取り決めを行うケースもあります。
そのほか、買主と売主で解体費用を折半するケースもあり、古家付き土地の売却では、買主との交渉次第で負担者・負担額が変わるのが特徴です。
なお、仲介での売却ではなく「買取」の場合は、基本的に買取業者（不動産会社）が解体費用を負担します。

土地売却時に解体費用を安く抑えるためのポイント

解体費用を安く抑えるためのコツ

解体費用を抑えるためには、どんな方法があるのでしょうか。
ここでは補助金制度や安くなるポイントについて、ご紹介していきます。

補助金を使う

自治体によっては、補助金制度を活用できるケースがあります。以下のような内容の補助金制度を利用できる可能性があるため、解体したい建物がある場所の自治体制度を確認しましょう。

• 老朽危険家屋解体工事補助金
• 危険廃屋解体撤去補助金
• 木造住宅解体工事費補助時用

長期間使用されていない空き家があると、災害時に二次被害を引き起こす危険性があります。また、新しい建物が建てられないため、街の活性化が妨げられ、景観も損なわれてしまいます。そのため、長期間管理されていない住宅や耐震性の低い住宅の解体に対して、補助金が用意されていることが多いです。

補助金については、自治体に直接確認するのも良いですが、解体業者にどのような補助金が利用できるか尋ねるのも一つの方法です。過去にその補助金を利用した経験のある業者であれば、具体的な条件や手続きについて詳しくアドバイスをもらえる可能性が高いでしょう。

家の解体費用で受けられる補助金については、以下の記事でくわしく解説しています。
家の解体費用補助についてはこちら

残置物（家具・家電・日用品など）を自分で撤去して解体費用を安くする

家の中に残った家具や家電、日用品などの残置物は、解体時の木くずやコンクリートとは異なる処分方法が必要なため、追加費用がかかります。解体費用を抑えるには、これらを自分で処分するのがおすすめです。

• 家具・家電　自治体に粗大ごみとして回収を依頼するか、リサイクルセンターに持ち込む。
• 日用品・骨董品　ジモティーやメルカリでリユースするか、不燃ごみとして処分。

粗大ごみの回収は自治体のホームページで確認できます。「○○市 粗大ごみ」で検索すると詳細情報が見つかります。費用は数百円～数千円程度で、解体業者に依頼するよりも安価です。

必ず相見積りを取ろう

解体業者に見積りを依頼する際は、必ず複数の業者から相見積りを取ることをおすすめします。同じ工事内容でも、業者によって解体費用が異なるためです。

この差は、業者ごとの利益率や、業者の拠点から現地までの距離、さらには他の案件の進行状況にも影響されます。例えば、他の案件で業者が忙しい場合は費用が高くなることがあり、一方で、時間に余裕がある時期には割安で依頼できることもあります。そのため、複数の業者から見積りを取り、条件を比較することで、最適な業者を選び、コストを抑えることができます。

解体工事会社（解体業者）の都合に合わせて工事を依頼しよう

解体工事会社（解体業者）は、お客様から「契約をしたいです」と言われた順に解体のスケジュールを抑えていきます。そのため「〇月〇日までに完工したい」と思っても、他のお客様のスケジュールによっては、金額が高くなる・解体の依頼ができないという事が起きます。

もし解体の期限に余裕がある場合は、工期を2か月程度設定し、「解体工事会社の手が空いているときに工事を行ってもらえますか？その分、少し割引してもらえませんか？」と値引き交渉をすることが可能です。
※一般的に、一軒家の解体には約2週間かかります。

特定の日にちまでに終わらせたいという場合は、お客様の都合に合わせたスケジュールを組む必要がありますが、工期を2か月や3か月と長めに取ることで、「○○市で工事があるから、そのついでに一緒に作業しよう」と他の工事と組み合わせてスケジュールを自由に調整できるためです。

まとめ

家の解体費用の相場は、住宅構造や面積、立地によって大きく変動します。
土地売却において、家を解体して更地にするか、そのまま残して古家付き土地として売るかは悩む人が多い問題の一つです。
古家付き土地は解体費用がかからない反面、空き家管理の手間がかかる、なかなか買い手が見つからないといったデメリットがあります。
一方、更地は家の解体にかかるコストは大きいものの、空き家管理の手間を省け、古家付きに比べて買い手も見つかりやすい点が魅力です。
更地としての土地売却を成功させるには、信頼できる解体業者を見つけられるかがカギと言えるでしょう。
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解体業者選びは、ぜひ「クラッソーネ」にお任せください。