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空き家を解体すべきか否か?相続予定の方が知るべきポイント

 空き家は、老朽化に伴い、景観だけでなく防災や治安面で地域内の社会問題となっています。空き家の増加は、少なからず解体工事の費用が発生することや、解体工事後の更地状態にすると、固定資産税が上昇することが原因です。

 相続した空き家になる家屋、移住や親族の施設入居にともなう空き家をどうしてくべきか?を検討している方に、空き家の売却や有効活用、更地にした後の土地活用などご紹介します。
 空き家の売却は良い解決策ですが、物件が多数あるため、売りたくても売れない不動産が大半です。長期化することで、台風や地震で、空き家が損壊し、近隣住宅に迷惑をかけるリスクを抱えます。赤字となる覚悟ができれば、解体するタイミングは早いに越したことはありません。解体工事をすすめるにあたって注意すべきことや解体工事の費用を安くするポイントもお伝えします。

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空き家を不動産相続したらどうする?

 空き家を相続や、空き家・古民家管理の必要性が発生した時にどうすべきか?3つの方向性とそのメリット、デメリットを紹介します。

1.空き家を管理をしつつ保有していく

 何もしなくていいメリットはあるが、現地への交通費、固定資産税や都市計画税に加え、空き巣の侵入を防ぐための防犯対策や空き家管理サービス利用費、火災保険や地震保険など維持管理コストが発生する。
 また管理をせず、放置していると不法侵入や放火リスクが伴います。
 さらには、空家等対策の推進に関する特別措置法により、所有者に固定資産税の優遇が受けられなくなるだけでなく、命令に反すると50万円以下の過料に処せられる場合があります。

空き家を放置するリスクは大きい

2.人に貸す・セカンドハウスとして活用する

 愛着のある家を残せるメリットはあるが、リフォームやリノベーションが必要となり、先行投資の費用が予想以上にかさみます。
 また市場環境により回収期間の長期化リスクを抱えますし、家賃が比較的安い郊外や地方では、回収が難しい現状です。
 固定資産税は1月1日の土地の状態で決まりますが、建て替えで新築することで減額を維持する、住宅用地から農地へ地目変更し減額する活用方法もありえます。

3.保有も管理も大変なため、売却する

 売却は土地価格が変動するため実行タイミングが難しく、馴染みある実家の売却に抵抗を感じることがデメリットとして挙げられます。
 反面、維持コストが発生し続ける負動産に決着し、お金を自分やこどものために有効活用できることがメリットになります。

空き家を有効活用する方法とは?

空き家を売却しやすくするポイント

 空き家を売却するために、不動産会社に依頼します。仲介手数料ビジネスの不動産会社にとって、売りにくい商品力が無い物件を優先的に販売することはありません。売却益を目論む考え方を改め、空き家の価値が、期待以上にないことを冷静に理解することが必要です。

1.売却しやすくするポイント

 築年の古い木造の一戸建てなら、築25年以上の建物価値はほぼ土地だけの価格になります。かえって土地価格よりも安い価格でしか売却することができません。
 売却の時点で、解体費用など更地にするための費用を差し引いて価格が決定されてしまうからです。しかも、建物がある状態では、買い手はその後更地にする費用を安全に見積もるため、所有者である売主が解体する費用よりも高い金額が差し引かれた金額でないと売却できません。
 結論、売主自ら売却前、あるいは引き渡し時点では更地にすることを条件に売却した方が、手元に残るお金が増えることになります。
したがって、空き家を相続し、売却をする場合には、建物は解体することを前提にして考える方がいいでしょう。
 売却には、仲介手数料だけでなく測量などの売却費用や売却益にかかる譲渡所得税がかかることを頭のかたすみにおいておいてください。

2.空き家の売却は相続から3年以内が目安

 空き家の売却を促進させるために、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。
 一定の要件を満たす空き家を相続または遺贈により取得し、令和5年12月31日までにその空き家を売却して利益が出た場合、一定の要件に当てはまるときはその利益から最大3,000万円を控除できるというものです。
適用条件は厳しく確認が必要ですが、相続開始の日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却することとなるため、相続すれば3年以内に売却を終えるスケジュール間が必要となります。3年と聞けば何とかなりそうな気がしますが、買い主は簡単に現れません。
 建物を解体した後の土地を売却することでも、控除の適用が受けられるので、古い空き家であれば、建物を解体し、更地にしてから売却をする方が現実的でしょう。

空き家は売却した方がいい? 売却しやすくするポイントや注意点

空き家の解体費用を抑えるポイント

空き家の解体で、解体費用を抑えるポイントをお伝えします。

1.不用品(残置物)の処分を自ら行っておく

 空き家に残る、遺品整理や家具や家電などの不用品は残置物といい、解体工事会社経由で民間の専門業者に処理をしてもらうことも可能ですが、割高になります。可燃ゴミや資源ゴミ、不燃ゴミについては、指定の曜日に回収場所へゴミを出せば市の指定業者が回収します。
また、粗大ゴミについては事前に粗大ゴミ回収券を購入し、収集日に指定場所に搬出するか、トラックなどでリサイクルセンターへ直接持ち込む方法があります。
 民間業者の不用品の処理費用は200,000~300,000円はみておけばいいでしょう。時間的負担は大きいですが、空き家の管理や整理する時に、計画的に分散して自ら作業すれば家庭ごみとして処分できるためコストが抑えられます。

2.市区町村の自治体の補助金制度を活用する

 自治体は、街の環境や景観を守るために、老朽化した建物や空き家を解体するための費用を助成(補助)金を用意しています。
必ず自治体に電話で、古い建物の解体工事に関わる補助金の有無確認をお願いします。除却や取り壊しといった名称が使われるケースが多く、市のホームペ―ジに未掲載、申請の締め切りに期限がある・予算額が決まっている、担当窓口が違う、という理由のためです。
 工事費用の助成は2割から5割が中心ですが、固定資産税の減免を用意している自治体もあり、数十万円単位の節約に繋がります。
申請や工事完了が、年内までにという条件もあります。

例)東京都足立区の場合で紹介します。
・老朽建築物の解体費用の助成     最大210万円まで
・解体後の更地に係る固定資産税の減免 最長5年分 8割
・建替えの費用の助成         最大280万円まで
https://www.city.adachi.tokyo.jp/misshu/machi/toshi/adatikutyuunannbuittaitikufunennkatokkunituite.html

・地震の被害を抑えるため、旧耐震基準で建築された建築物の解体工事(耐震改修工事等)の補助金  最大50万円まで
https://www.city.adachi.tokyo.jp/k-anzen/machi/taishinka/sokushin-taishin.html

・ブロック塀は倒壊する危険性があるため、ブロック塀の高さを低くするカット工事や除却工事に対する補助金
https://www.city.adachi.tokyo.jp/k-anzen/machi/taishinka/burrokubeitoukattojyosei.html

・建物にアスベストが含まれているかの分析調査やアスベスト除却工事に対する補助金
https://www.city.adachi.tokyo.jp/kankyo-hozen/asbest_josei.html

・地震時に避難や救助活動、物資の輸送等の重要な道路や一般緊急輸送道路に指定された道路の沿道建築物(旧耐震)への補助金
https://www.city.adachi.tokyo.jp/k-anzen/machi/taishinka/ippan.html

などが代表的なものになります。

3.空き家の解体費用を抑える解体業者のえらび方

空き家の解体工事費用を抑える要素は、3つです。
①需要が低いタイミングを狙う
②物理的に安くできそうな工事会社を選ぶ
③複数会社の見積もりを確認する

①需要が低いタイミングを狙う。

解体工事には季節によって需要の波が存在します。
固定資産税の切り替わる1月前後から、公共工事がピークを迎える3月頃にかけて、工事会社が解体工事を請け難いい傾向にあります。
また、工事が天候に左右されるため、工期が長くなる梅雨や台風や降雪の季節は高くなる傾向があります。
請負契約後、すぐに解体工事は着工できません。建設リサイクル法の対象となる解体工事は、工事着工の7日前までに都道府県知事への届出が義務付けられています。そのため、工事着工の最低でも3か月前から工事会社えらびを始めるとよいでしょう。
直前の工事を請け負える会社は限定されますし、先の工事であれば社内の施工班のやりくりが行いやすく、価格にも反映されるといえます。

②物理的に安くできそうな工事会社を選ぶ

解体物件と工事会社の営業所までの距離は一つ選択基準となります。一般的に、営業所から30-40㎞圏内を工事を請ける範囲としています。
理由として、解体工事費用は人件費・輸送費・処理費に細分化され、距離が長いほど、人件費(職人の現場往復費用)や
処理費(付き合いの深い地元の処分場との往復)のコストが上がるためです。解体物件が高速道路のICが近くですと、産業廃棄物の中間処理場までの導線が良くなることもあるため、ある程度、距離があっても積極的に営業範囲を拡大する工事会社もいます。

③複数会社の見積もりを確認する

 解体工事会社は全国で、4万社以上もあります。建設業界は特有の多重下請け構造であるため、解体専門業者へ直接発注をお勧めします。
不動産会社やハウスメーカー、工務店に解体工事の依頼はできますが、協力会社へ見えないマージンが大きく発生しています。
 くらそうねでは、地域別に解体工事相場を公開しています。相場単価を理解したうえで、工事会社を選べます。今までの見積もりデータを元に、AIによる建物の解体工事予想金額をすぐに掲示しますので、地場の複数会社の予想金額や口コミから、正式に工事の見積もり依頼可能です。

4.建物滅失登記の手続きを自分で行う

 建物滅失登記とは、法務局の登記簿から建物を解体しなくなったことを届け出するものになります。解体工事後、1ケ月以内に滅失登記を行わないといけません。行わないと10万円以下の過料に処される場合があります。
土地家屋調査士に相談する場合、4〜5万円の手数料が一般的です。自ら行う場合は登記簿謄本の取得費用(1通1000円)程度ですみます。こちら管掌の法務局に建物滅失登記申請書 (以下よりダウンロード)と各証明書を郵送するだけで
非常に簡単なものになりますので、自らおこなう事をおすすめします。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

不動産を相続しても、空き家が発生しても先送りにしない

親族がいるにもかかわらず、空き家になる時点で、土地の魅力が低いことが推察されます。不動産の売却は、買主があってこそ成立するため、優良な条件にこだわりすぎると売却できず長期化します。高望みは早く諦め、管理する手間やコストもなくなりますので、更地にする事をすすめます。売却も買主にとっては更地の方が算段しやすいことは間違いありません。

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