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空家等対策特別措置法とはどのような法律?

空家等対策特別措置法とはどのような法律?

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空き家を放置しておくことの弊害

平成27(2015)年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」(以下「空家対策特措法」といいます)が施行されました。この法律によって、人の住まなくなった家屋と敷地が「特定空家等」と指定されると、所有者は行政から「助言」「指導」「勧告」「命令」「代執行」といった措置がなされることになりました。空家対策特措法が施行された背景としては、少子高齢化が急激に進む日本では、地方や郊外ばかりでなく、都市部においても空き家問題がより顕在化してきていることが挙げられます。なお、問題となる“空き家”とは、人が住まなくなって利用されないまま、適切な管理もなされずに放置されている家のことを指します。

人の住まなくなった空き家が放置されることで以下のようなさまざまな問題の温床となることが懸念されます。

  • 建物などが倒壊し周辺に危害を及ぼす
  • 敷地内に不法投棄されてゴミ屋敷となる
  • 人が住んでいないため放火の対象となりやすい
  • 犯罪者などの拠点となる可能性がある

また、周辺への影響を考慮すると、空き家を放置しておくこともできず、最終的に行政の判断でその空き家を解体処分することにもなります。その費用負担は原則所有者に請求されることになりますが、所有者の所在が不明な場合などはその負担を税金で賄うことになり、こうした行政の負担も問題となってきます。

お化け屋敷・ゴミ屋敷は自治体から「特定空家等」に指定

空家対策特措法では、一定のガイドラインを定め、以下のような状態にあると特定空家等に指定されることになります。

  • 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • 例えば、建物の基礎や柱、屋根が傾いたり変形していたりするといった、明らかに倒壊のおそれが見える状態、お化け屋敷のような状態です。

  • 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 例えば、排水等の流出やゴミの放置(不法投棄も含む)などにより臭気が発生し、地域住民に影響がある状態、いわゆるゴミ屋敷の状態です。

  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • 例えば、屋根や外壁に落書きなどで外観が大きく損なわれたまま放置されている、立木などが建物全面を覆う程度まで繁茂しているなどの状態。

  • 周辺環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
  • 例えば、立木の枝などが道路などにはみ出して歩行者の通行を妨げる、門扉が施錠されていない、あるいは窓ガラスが割れているなどにより、不特定の者が侵入できる状態で放置されている状態。

引用:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26年法律第127号)の概要

「特定空家等」に指定されると困ること

前述の条件に当てはまり「特定空家等」に指定されると、段階的に「助言」「指導」「勧告」命令」「代執行」という措置が取られます。
「助言」や「指導」は、その空き家を適正に管理しなさいというものです。「勧告」されると、固定資産税の優遇措置から外され、その後さらに改善「命令」が出されますが、その命令に背くと行政処分として「50万円以下の過料」に処せられることになります。それでも対処されない場合には、「(行政)代執行」となり、所有者に代わり行政が解体などを行います。この解体費用などはどんなに高額でも原則所有者に請求されます。

これまで利用されず空き家となった建物が放置される理由は、土地の固定資産税などの課税において住宅家屋に対する優遇措置があることでした。固定資産税や都市計画税には「住宅用地の特例」が設けられていて、敷地に住宅(建物)が建っていると優遇が受けられ、空き家であっても住宅が建ってさえいれば固定資産税などを軽減することができました。そのため、住宅(建物)を解体してしまうと税金が高くなってしまうことから、空き家であってもそのままとしている所有者が多かったのです。
しかし「特定空家等」に指定されると、固定資産税の優遇措置から外され、建物があっても更地と同じ課税対象となり、これまでより高額な税金を支払うことになります。

「特定空家等」に指定されたら

所有する住宅(空き家)が「特定空家等」に指定されたら、その対処法としては以下のようなものが考えられます。

  1. そのまま適正に管理する
  2. 窓開けや除草など自分で管理する手間や管理費がかかり、空き家管理の専門業者へ管理を委託する場合はその委託費用が発生します。

  3. 解体する
  4. 解体費用が発生し、その後の更地の維持管理費(除草などや固定資産税などの増額分の負担など)が発生します。

  5. 賃貸などで活用する
  6. まず賃貸需要があることが前提となり、最低限賃貸できるように改修費などが必要となります。さらに賃料が修繕費の回収、固定資産税などの維持費に見合うものでないと意味がありません。

  7. 売却する
  8. 売却できればその後の心配はなくなりますが、やはり売買の需要があるのかという確認が必要です。売却の場合でも、利用できない家屋がそのまま残っている状態よりも更地の状態のほうが売却しやすいので、解体の有無を判断する必要があります。

家屋は人が住まなくなると、あっという間に傷んでしまいます。傷みが進行してしまうと修繕費も日を追うごとに膨らみ、傷んだ住宅(家屋)は貸すことも売ることも難しくなってしまいます。実家や自宅に人が住まない状態になってしまったら、早めにその建物をどうするのか判断することをおすすめします。空き家問題は、非常に身近な問題なのです。

この記事を書いた人

秋津 智幸

秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント(不動産コンサルタント) 横浜国立大学卒業。公認不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・ファイナン シャルプランナー(AFP)。自宅購入、不動産投資、賃貸住宅等不動産全般に関する相談 ・コンサルティングを行う他、企業研修や各種セミナー講師、書籍、コラム等の執筆・監 修にも取り組む。著書:「賃貸生活A to Z」(アスペクト)、「〔2019~2020年版〕30年後 に絶対後悔しない中古マンションの選び方」(監修)(河出書房新社)他。

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