相続登記の義務化でどう影響するのか？
相続したばかりの空き家の処分を検討しているお客様より
「相続登記って絶対にしないといけないの？」
とご質問をいただくことがあります。
結論から言うと、現行法では相続登記の義務はないんです。
しかし、土地所有者が分からないなどの所有者不明土地問題に対応するため、2022年4月に相続登記義務化を柱とする改正不動産登記法が成立しました。
今回は、相続登記義務化の背景や相続登記を行わない場合のリスクなどについて解説します。
2024年に相続登記義務化を実施
現在、土地所有者が分からないなど
「所有者不明土地」の増加が社会問題化しています。
しかし現行法では相続登記の義務がなく、罰則などもないんです。
その結果、所有者不明土地問題が深刻化しているんですね。
このような「所有者不明土地」問題を受け、2021年2月の法制審議会民法・不動産登記法部会の会議で、民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案が決定しました。
そして、同年の4月21日に参議院本会議で
2024年（令和6年）4月から相続を原因とした所有権移転についての義務化が施行されます。
ここでは、相続登記の義務化の実施について解説しました。
続いて、相続登記をしないとどんなリスクが発生するのかを解説します。
そもそも相続登記をしないとどんなリスクが発生する？
相続登記を行わないと、どのようなリスクが発生するのでしょうか。それぞれ解説します。
遺産分割協議がうまく進まない
遺産分割協議をするためには
まず相続人の特定が必要です。
そして、遺産分割協議は相続人全員で行う必要があります。
しかし、相続登記をしないまま長い年月放置しておくと
相続人の特定が困難になることがあります。
その結果、遺産分割協議がうまく進まない状況になります。
不動産売却ができない
相続した不動産を売却するには、被相続人名義のままでは売却ができず、自らが所有者であることを主張しなければなりません。そのため、相続登記が必要になります。
相続した不動産を差し押さえられる可能性がある
相続登記を放置していると、遺産分割協議前に相続した不動産を差し押さえられることがあります。
例えば、被相続人や相続人に債務があり、返済が遅れているケースです。
滞納している借金があれば、相続した不動産を差し押さえられる可能性があります。
二次相続により費用が大幅にかかる可能性あり
相続した不動産が被相続人の名義のままで、名義変更の手続きを行っていない状況で相続人が亡くなった場合は、二次相続により費用が大幅にかかる可能性があります。
「所有者不明土地」に増加により何が発生するのか？
冒頭で、「所有者不明土地」の増加が社会問題化していることについて書きました。
では、「所有者不明土地」が増加することによりどのような問題が発生するのでしょうか？
まずは以下の3点が考えられます。
①国や自治体の買収が進まない
所有者不明土地は、所有者不明による交渉難航に伴い、国や自治体による買収がスムーズに進めることができないという問題が発生しているんですね。
②民間人同士が売買できない
前述の通り、相続した不動産を売却するには、被相続人名義のままでは売却ができず、名義変更のため相続登記が必要なんですね。
しかし、 所有者や相続人の調査、不在者財産管理人の選任など、煩雑な手続きが多く、売買が難しくなるでしょう。。
③活用できないという問題
被相続人の自宅を相続しても、住む予定がなく、売却も見込めないといった理由から、登記をせずに放置される例が少なくありません。
相続登記が義務になるとどうなるのか？
相続登記が義務化されると、どのような変更点があるのでしょうか。それぞれ解説します。
①相続登記の期限が設けられている
相続の開始があったことを知り、かつ所有権の取得を知った日から3年以内に登記しなければなりません。
相続開始日ではなく「相続を知ったとき」というのがポイントです。
尚、施行日前に相続の開始があった場合にも適用されるので注意が必要です。
ちなみに、施行日前の相続登記の期限は次のいずれか遅い日から「3年以内」です。
・自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日
・民法および不動産登記法の改正法の施行日
②登記を怠るとペナルティ発生
相続登記を期限内に行わなければ、10万円以下の過料となります。
＊過料とは、刑罰ではなく、国や地方公共団体が課す行政上の秩序罰というものです。
しかし刑罰の科料とは異なり、前科は付きません。
ここでは、相続登記が義務化されると、登記の期限があることやペナルティが発生することを解説しました。
続いて、将来、不動産を売却する時のために早いうちから相続登記を済ませておいたほうがいい理由について解説します。
将来売却する時のためにも早いうちから相続登記を済ませておいたほうがいい
相続した不動産を将来売却する場合は、「相続登記義務化」に関わらず相続登記を行う必要があります。
尚、相続登記をしていないのであれば、早いうちから登記を済ませておいたほうがいいでしょう。
相続登記の手続きを放置している間に次の相続が発生するケースもあるからなんですね。
そして、これを放置したまま次の相続、さらに次の相続が発生したらどうでしょう？
不動産の相続に関係する人が増えていき、所有者特定や処分が困難になります。
遅くなるほど手間や費用がかかるため、早いうちから相続登記を済ませておいたほうがいいでしょう。
まとめ
今回は、相続登記義務化の仕組みや相続登記を行わない場合のリスクなどについて解説しました。
2024年（令和6年）4月を目処に相続登記が義務化されます。相続登記を放置すると、以下のようなリスクが発生します。
・不動産売却ができない
・遺産分割協議が進まない
・相続した不動産が差し押さえられる可能性
・二次相続により費用が大幅にかかる可能性
相続登記が義務化に加え、登記の期限や罰則も定められています。将来、不動産を売却する時のためにも早いうちから相続登記を済ませておきましょう。
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