空き家特例「空き家の3,000万円特別控除」って何？
クラッソーネのタカです！
今回は、
相続した空き家の売買に使える、空き家特例「空き家の3,000万円特別控除」についてお話させていただきます。
これは、相続した空き家を売却する際
一定の要件を満たすことにより譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
通常、不動産売却により利益が発生した場合は税金が課されるため、税額や手残りにショックを受ける方も多いかと思います。
そんな思いをされる方の救いになるかもしれない制度についてお話させていただきます。
不動産売却時に課せられる税率は最低でも20%以上
まず、不動産売却により譲渡所得に課せられる税率はどのくらいなんでしょうか？
これは一律化されておらず、以下の通り不動産の所有期間により変わるんですね。
ちなみに、所得税や住民税は以下のように算出されます。
※譲渡収入金額は「土地・建物の譲渡代金」「固定資産税・都市計画税の精算金」
※譲渡費用は売却時にかかる諸費用(解体費用・測量費・仲介手数料など)
※取得費は以下のように算出する
取得費 = 土地の購入代金＋（建物の購入代金－減価償却費）＋購入にかかった諸費用
もし取得費が不明の場合、以下のように算出する
取得費 = 譲渡収入金額 × 5％
課税譲渡所得 = 譲渡所得 −（特別控除）
税額 = 課税譲渡所得 × 税率（所得税率・住民税率)
さて、税率の話にもどります。
税率を決める所有期間についてですが、土地の所有者だった先代（被相続人）が所有していた期間も含みます。
そのため『長期譲渡所得』に該当する方は少なくありませんが、それでも所得税と住民税の合計で20%は最低でも課税されるんですね。
例えば土地を売った際の譲渡所得が1000万円だったとすれば、そのうちの約200万円が税金で徴収されることになるんです。
さらに、平成25年から開始された「復興特別所得税」という税金（税率は2.1%）も加算されます。
そしてその年の所得が増えた場合、翌年の国民健康保険料が上がってしまう可能性があるんですね。
「3000万円特別控除」を適用できそうか確認しましょう
ここまでの解説で、売却により課せられる税率は低くないとご理解いただいたかと思います。
しかし、相続した空き家を売却する際、以下の要件を満たすことにより譲渡所得から3,000万円を控除できます。
※被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合、次の要件を満たせば適用対象になります。
1.被相続人が要介護認定等を受け、相続発生の直前まで被相続人が老人ホームなどに入所していたこと
2.被相続人が老人ホームなどに入所したときから相続発生の直前まで、「事業用に使用しない」
「賃貸に出さない」「被相続人以外の方が居住しない」こと
②昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された建物
③区分所有建築物(マンション等)以外の建物
②建物もしくは建物と一緒に土地も売却する場合
1.相続の時から譲渡の時まで「賃貸に出さない」「居住しない」「事業用に使用しない」こと
2.売却の時において一定の耐震基準を満たすこと
③建物を解体して土地を売却する場合
1.相続の時から取壊し等の時まで「賃貸に出さない」「居住しない」「事業用に使用しない」
2.相続の時から譲渡の時まで「賃貸に出さない」「居住しない」「事業用に使用しない」
3.取壊し等の時から譲渡の時まで「建築物や構築物(塀など)を建てない」こと
④売却代金が1億円以下であること
要件はたくさんありますが、
もし1000万円の譲渡所得であれば、3000万円の控除により譲渡所得税がかからなくなるというわけです。
この控除が無ければ約200万円もの税金がかかっていたので、これはかなりの節税効果があります。
ただし、実際に適用できるかどうかは税理士や税務署に確認しましょう。
まとめ
父親や母親が最後は一人で暮らしていた古い実家を自分が相続したけど、自分で使用する予定もないため空き家状態になっている建物が日本には多くあります。
ゆくゆくは手放すのであれば、この3,000万円特別控除を適用できるうちに売却して税金負担を抑えるのも一つです。
とはいえ、解体や耐震工事にもお金はかかりますし、相続発生日から3年後の12月末日までに売却する必要があります。
そのため将来のことを考え、早い段階から不動産会社へ売却査定の依頼や不動産活用の相談をしたり、解体などの見積を取ってみることをおすすめします。
そしてどういう方向性が一番いいのかを家族とじっくり話合うことが大切です。
本日はここまでです。
最後までお読みいただきありがとうございました！
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