フリーダイヤル0120-479-033
平日9:00-18:00

アパート経営の「サブリース」について

アパート経営の「サブリース」について

tochikatuyo15

サブリースとは

アパート経営に関連して「サブリース」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。不動産が問題となるニュースでも耳にすることがあるので、あまりいいイメージを持っていない方もいるかもしれません。

アパート経営は、ご存じの通り建物所有者である大家さんがアパートの部屋を貸し、家賃収入を得ることが基本です。
サブリースは、大家さんが部屋を貸す際、直接部屋を使用する人に貸すのではなく、いったん不動産会社などに貸し[この大家さんと不動産会社などとの賃貸借(契約)を“マスターリース”といいます]、その不動産会社などが転貸(又貸し)することで実際に部屋を使用する人に貸す(この不動産会社などと実際に部屋を使用する人との転貸借(契約)を“サブリース”といいます)形式を一般的に「サブリース(契約)」と呼んでいます。
サブリースは、「借り上げ(契約)」や「転貸(契約)」ともいわれますが、内容は同じです。

サブリースで聞くさまざまなトラブル

サブリースは、大手不動産会社の不祥事などでも話題になり、たびたびメディアで取り上げられています。サブリースのトラブルにはパターンがあり、以下のようなものが代表的な例です。

  1. アパート購入時に長期のサブリース契約で購入したのに数年で安い家賃に見直され、経営の計画が狂った。
  2. 入居者からは家賃が支払われているのに不動産会社などが大家さんに家賃を払わない。
  3. 不動産会社などが倒産してサブリース契約がなくなり、賃貸の募集をしても入居者が入らず、経営が苦しくなった。

サブリースする不動産会社などは、契約期間中毎月家賃を大家さんに支払いますが、入居者が入らないと家賃を支払うだけになり収支がマイナスになるリスクがあります。このリスクがトラブルの根本的な原因で、リスクが高まると上記のようなトラブルが発生しやすくなります。

サブリースは怖いもの?

このようなトラブルを挙げるとサブリースは非常に怖いもののように映りますが、実際にはたくさんのアパートでサブリースが利用されており、しっかりと経営が成り立っているケースのほうが多いです。

サブリースのトラブルを防ぐには、以下のようなチェックすべきポイントがあり、この点を見極めることができれば、ある程度トラブルを回避することができます。

①サブリースする不動産会社などの経験、規模、経営状態などを確認する

サブリースは借り上げた不動産会社などがマイナスになるリスクがありますが、万一の場合でも、そうしたリスクに耐えられる事業者かどうかを確認することが重要です。

②サブリースを利用しない場合でも入居者がきちんと入るアパートか調べる

万一、サブリース契約が切れた場合でも入居者が入るアパートか、計画の段階で立地や建物の仕様などを踏まえて周辺の賃貸市場(競合物件や家賃相場など)について調べることも重要です。

③サブリースを利用しない場合でも経営が成り立つ家賃相場か確認する

サブリースで提案された家賃が周辺相場と比べて高くないか、もし、高い場合は相場の家賃でもアパートの経営が成り立つか確認することがポイントです。

④サブリース契約の内容を隅々まで確認する

当たり前ですが、サブリース契約(実際はマスターリース契約)の条文を隅々まで確認することが重要です。特に“家賃の見直し”“更新条件”“違約条項”といった点は必ずチェックし、わからない点や不利と思われる点は相手に確認するようにすべきです。できれば、第三者の専門家に見てもらいおかしい点はないか確認してもらうと安心です。

メリットも多いサブリース

サブリースは、その仕組みから大家さんから借りる不動産会社などと大家さんの双方にメリットがあります。
まず、不動産会社などのメリットは、大家さんからは相場より安い家賃で借り、実際に部屋を使用する人からは相場並みの家賃を受け取ることでその差額を得ることができます。また、実際に不動産を所有していないため、固定資産税などの税金や修繕といったコストは大家さんの負担となり、不動産会社などはその負担がないのもメリットといえます。

一方、大家さんのメリットは、入居者が入っていない場合でも家賃が毎月入ってくることです。入居者が入らず家賃収入がなかった場合のリスクを不動産会社などが負うため、大家さんに支払われる家賃は相場より若干安くなりますが、収入が安定するというのは大きなメリットです。また、入居者が入れ替わる度に大家として判断する、修繕、募集条件、入居時の審査、契約なども意外と大変なのですが、その手間がなくなるというのもメリットといえます。さらに、修繕の負担について借りている不動産会社などが一定程度負担してくれるような契約であれば、修繕費の負担も軽くなるというメリットも出てきます。

サブリースを正しく理解して上手に付き合いましょう

信頼できる不動産会社などとサブリース契約できれば、安定したアパート経営が可能です。そのためにもサブリースの仕組みやリスクを理解し、確認すべき点をきちんとチェックする必要があります。サブリースは大家さんにとってもメリットが多い仕組みですから、上手に活用してアパートの安定経営に繋げられるようにしましょう。

この記事を書いた人

秋津 智幸

秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント(不動産コンサルタント) 横浜国立大学卒業。公認不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・ファイナン シャルプランナー(AFP)。自宅購入、不動産投資、賃貸住宅等不動産全般に関する相談 ・コンサルティングを行う他、企業研修や各種セミナー講師、書籍、コラム等の執筆・監 修にも取り組む。著書:「賃貸生活A to Z」(アスペクト)、「〔2019~2020年版〕30年後 に絶対後悔しない中古マンションの選び方」(監修)(河出書房新社)他。

この作者の記事一覧

解体工事をお考えですか?
それなら…

  • 顧客満足度91.2%
  • 工事取扱高40憶円
  • ご相談件数50,000件以上

くらそうね解体

手配を手軽に、費用を安く!
解体工事の一括見積もりサービス

国内最大級!月間利用者数17万人以上!登録解体工事会社800社以上!
解体工事会社の見積もり比較サービス

無料一括見積もり

こちらの記事も読まれています

人気の記事

  1. アスベスト大気汚染防止法改正時の解体工事の影響はどうなるか?
  2. アスベストの有無を築年数・築何年かで判断できますか?
  3. アスベストの撤去・除去に掛かる費用はいくらぐらいですか?
  4. 古い建物を解体すると、土地の固定資産税も変わると聞いたのですが、本当でしょうか?
  5. 空き家などの譲渡にかかる3,000万円控除の特例
  6. 空き家は売却した方がいい? 売却しやすくするポイントや注意点を解説
  7. 亡くなった両親(父・母)が住んでいた家を壊すことになりました。未相続なのですが解体は可能ですか?
  8. 抵当権のついた建物・住宅を解体できますか?
  9. 木造古民家に使われている古材を買い取ってもらえるのでしょうか?
  10. 単独・合併浄化槽の汲み取り費用はどれくらいかかるのでしょうか?
  11. 「解体工事費用が他社と比べて80万円もお安くなりました!」 長崎県諫早市 木造住宅の解体工事 N様
  12. 工事前の近隣あいさつ文の書式は?
  13. 滅失登記の時期、方法、費用を教えてください。
  14. 解体工事をする際、登記等の手続きや申請にはどんなものがあるの?
  15. 隣家の外壁がない場合、補修費用も負担する必要がありますか?

\ 解体工事は /
「くらそうね」に
お任せください!

  • コストダウン

    工事会社と直接契約で工事費用の
    コストダウンが可能!

  • 最良の工事会社

    相見積もりで最良の工事会社
    簡単に出会える!

  • サポート窓口

    分からないことを相談できる
    サポート窓口も有り!

解体工事について相談してみる