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空き家を解体せずに保有しておきたい…。 更地にするのとどちらがお得?

空き家を解体せずに保有しておきたい…。 更地にするのとどちらがお得?

売りたくない、でも活用もしたくないとき

さまざま理由で空き家を売りたくないと考える方がいますが、売らないだけでなく、その家屋や敷地に自分や家族で住む、あるいは人に貸すにも改修などの費用がかかるため、特に活用もしないという方もいます。
その場合は、そのまま保有し続けることになりますが、それでも維持するためには費用がかかります。空き家の維持費として代表的なものは、固定資産税・都市計画税、火災保険料、外部に管理を任せる費用(管理費やセキュリティ費用)などです。

これらのコストは、年間数十万円になるケースもあります。特に、更地にして維持するよりも家屋がある場合の方がコストは高くつくのですが、建物を取りこわすと固定資産税など土地の税金が高くなるので空き家を解体することに躊躇する方が多いようです。
しかし、そのまま維持すると、年間数十万円ものコストがかかる場合なら5年、10年もすると百万円単位の負担がかかってしまうことになります。

建物を解体すると固定資産税は6倍になるの?

「建物を解体してしまうと土地の固定資産税が6倍になるので、空き家になってもそのままにしている」という話を聞いたことはありませんか。テレビやインターネットなどでもこの話は当たり前のように流れています。

実はこの話は誤りです。

住宅や土地などの不動産には、毎年固定資産税がかかり、市街化区域内(いわゆる市街地)にある不動産には、あわせて都市計画税もかかります。税額は、固定資産税の課税標準(税金をかける対象となる金額のことで市町村が決めます)に税率をかけて計算します。一般的な税率は、固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%ですので、それぞれの税額は以下の式で求められます。

固定資産税=課税標準×1.4%
都市計画税=課税標準×0.3%
(※注 各税率は市町村によって異なる場合があるため、各市町村に確認する必要があります)

ここで、住宅が建っている土地の場合、固定資産税や都市計画税が大きく軽減されます。
具体的には、敷地面積200㎡までの部分を「小規模住宅用地」といい、固定資産税の課税標準が1/6、都市計画税の課税標準が1/3に軽減されます。200㎡を超える部分については「一般住宅用地」として、同じく1/3と2/3に軽減されます。

建物を解体すると土地の税金が6倍と言われるのは、この軽減措置があるからと考えられます。

しかし、実は住宅が建っていない土地でも税金は軽減されなくなるわけではありません。
これを非住宅用地の負担調整といい、更地やお店が建っている土地でも、課税標準は固定資産税評価額の7/10以下になっているのです。

つまり、建物を壊して更地にしても、固定資産税は1/6(≒16.7%)が1(=100%)になるのではなく、7/10(=70%)に上がるだけなのです。
同じように都市計画税は1/3(≒33.3%)が7/10(=70%)に上がります。
計算すると、固定資産税は6倍ではなく約4.2倍、都市計画税は約2.1倍です。
市街化区域では、ふたつの税金を合わせて約3.57倍になる、ということになります。

さらに空き家を解体すると、翌年から建物の固定資産税・都市計画税もゼロになるので、税額の差はさらに縮まります。
地方のように、土地の固定資産税評価額が低い場所に立派な建物が建っていて建物の税額が高い場合などは、解体したほうが、税金が安くなるということさえあり得るのです。

また、空き家が建っている場合、建物の維持管理コストもかかるので、それらも合わせた総コストを比べてみて解体するか、残しておくかを検討することをおすすめします。

建物が建っていても固定資産税の軽減措置が適用除外になることも

平成27年2月に空き家対策特別措置法が施行されました。この法律によって、空き家を放置し、適正に管理しない所有者に対して自治体が助言や指導、勧告といった行政措置を講ずることができるようになりました。

勧告しても是正されない場合は、自治体が行政代執行によって解体することができるようになり、代執行された場合の費用は所有者に請求されることになります。また、執行された場合、罰金が科される場合があります。

また、この特別措置法によって、特定空家に指定されると、敷地に建物が建っていても固定資産税や都市計画税の計算で適用されていた「住宅用地の軽減措置の特例」が適用されなくなり、更地と同じ計算で税金が課されることになります。

解体に助成金がもらえるケースも

人が住まなくなった建物は、老朽化の速度が速くなります。相続などで引き継いだ空き家に自分が住むことなく、また人に貸すこともなく全く活用されないままであるなら、税金や管理の費用を考えれば、早めに売却する方が得策です。売却に際しても、更地の方が売却しやいというメリットもあります。もし、売却を躊躇する場合でも、更地にしてしまった方が管理はしやすくなります。

昨今、行政によって条件は異なりますが、老朽化した建物の解体に助成金が出るケースが増えてきています。たとえば、東京都世田谷では、2020年度までに、不燃化特区内の昭和56年5月31日以前に建築された老朽建築物の除却する場合、支援として1㎡あたり2.6万円の補助が受けられます。
そのほか、東京都大田区では、不燃化特区内で所定の要件を満たす老朽建築物の除却使用を最大1,300万円まで補助があるなど、条件や金額はさまざまですが、全国の自治体で助成金があります(詳しくは該当の行政担当に確認してください)。

こうした補助金や助成金を活用することで、建物を解体するコストを削減することができます。空き家の負担軽減や売却をしやすくするために更地にすることを検討する場合は、まずこうした自治体の助成金などを調べることから始めるといいでしょう。

ただし、解体工事を実施するためにはまず調査することが大切です。解体費用や助成の利用を含めて、専門家に相談することから始めることをおすすめします。

この記事を書いた人

秋津 智幸

秋津 智幸

不動産サポートオフィス 代表コンサルタント(不動産コンサルタント) 横浜国立大学卒業。公認不動産コンサルティングマスター・宅地建物取引士・ファイナン シャルプランナー(AFP)。自宅購入、不動産投資、賃貸住宅等不動産全般に関する相談 ・コンサルティングを行う他、企業研修や各種セミナー講師、書籍、コラム等の執筆・監 修にも取り組む。著書:「賃貸生活A to Z」(アスペクト)、「〔2019~2020年版〕30年後 に絶対後悔しない中古マンションの選び方」(監修)(河出書房新社)他。

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