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駐車場経営-メリットとデメリット

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空き家対策!「駐車場」転用のメリットとデメリット

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現在の日本社会は、長きにわたって「少子高齢化」「デフレ経済」の流れが継続。その結果、建築市場は転換期を迎えています。

「住宅」「オフィス」ともに需給バランスが変化していて、住宅もオフィスも余剰が多く存在する状況となっています。

そのような状況にも関わらず、需要を上回る新築住宅(戸建て・マンション)・オフィスが建設されています。供給過剰な状態が続くなか、需要の低い中古建物(住宅、事務所など)が“空き家”として、急増してきているのです。

近年「空き家」は、農村部・地方都市だけでなく、東京都内など大都市でも増加。大きな社会問題となりつつあります。“空き家の放置”が「犯罪リスク」「災害リスク」を高める要因となっており、今後はますます「空き家対策」の重要性が増していくものと考えられています。

①空き家を解体することで「社会的リスク」の軽減に!

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近年“空き家”をリフォーム・リノベーションすることによって、宿泊施設(ホテル、民泊など)などとして再利用する試みも見られるようになっています。 しかし、それらは「京都の長屋」など観光立地・伝統文化的要素などの条件を満たした一部の物件に限られたものです。 多くの人々が所有している一般的な“空き家”にて、リフォーム・リノベーションでの活用は難しいのが実情です。

それゆえに、多くの空き家が適切なメンテナンスも行われることなく放置されています。そのような“放置された空き家”には下記のような「3つの社会的なリスク」が存在し、大きな問題となっています。

  • “空き家”が犯罪拠点として活用される(犯罪リスク)
  • “空き家”が放火のターゲットになる(火災の温床)
  • 各種自然現象(地震、台風、暴風など)にて空き家の一部が飛散&倒壊などに伴う被害の拡大(災害リスク)

空き家の管理状況によっては、上記に伴う各種被害の補償を空き家の所有者が担わなければいけないケースも存在します。 「空き家の放置」は、所有者にとって大きなリスクとなっているのです。

②空き家を解体!「駐車場」への転用のメリットとは?

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空き家対策として、現時点で最も効率的な施策と言えるのが空き家を解体して「駐車場」として利用することです。空き家を解体して、「駐車場」として転用することのメリットとしては、下記3つの要素が存在しています。

1)社会的リスクの解消 先にお話ししたように「空き家の放置」には大きな社会的リスクが存在します。各種自然災害が増加している状況にて、リスクは年々拡大していくものと考えられます。 そのため“空き家を解体する”こと自体に、「社会的リスクの解消」という大きなメリットが存在しています。

2)初期投資が少なく「暫定利用」が可能に(ローリスク) 空き家の解体をした後に建築物を作る必要がありませんので、ほかの事業転用と比較して、断然「初期投資」が少なくて済みます。

また、建物構造物がないことから、将来の“土地売却”もしやすく、土地売却を目指した、暫定的な運用が可能なことも利点です。

3)維持管理費の削減 空き家の解体後、路面をアスファルト舗装した駐車場とすることで、維持管理費を大幅に削減することが可能です。 “空き家”との比較にて維持管理費の中で「固定資産税」に関しては、“駐車場”の方が高くなりますが「火災保険」「光熱費」「庭木・雑草のお手入れ費用」などが不要になります。 “アパートなど”を新設した場合と比較すると、すべての面にて“駐車場”の方が維持管理費は少なくなります。

さらに、“空き家”“更地”では「収益」はありませんが、“駐車場”とすることで、わりと安定的な収益が期待できます。収益の中から、維持管理費を捻出することが可能。実質、余分な維持管理費は不要と考えることができます。

③「駐車場」転用のデメリットとは?

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空き家を解体して「駐車場」へ転用することのデメリットについてお話しします。実際には、デメリットというよりも、「駐車場へ転用する上での条件」と捉えた方が良いでしょう。

④「駐車場(月極・時間貸し)」としてのニーズが必要

「駐車場」に関わらず、すべての事業形態に共通の要素となりますが「駐車場(月極、時間貸し)としてのニーズの有無」がとても重要な要素です。

  • 駅前立地
  • 飲食店の近隣立地

などは、もちろんのこと、思わぬ場所で駐車場(月極、時間貸し)の需要が存在していることがありますので「駐車場ニーズの有無」は時間をかけて、検証する必要があります。

⑤「税金(都市計画税・固定資産税)」が高くなる可能性

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あくまでも“空き家”との比較となりますが、“駐車場”に転用することで、税金が高くなるケースがあります。対象となるのが、地方税法で定められている「都市計画税」と「固定資産税」です。ここでは詳細は省略いたしますが、具体的な内容(税率など)は、課税主体となる各自治体(固定資産の所在する市町村)のホームページなどをご参照ください。

⑥「駐車場」の種類の特徴

空き家の転用に適した、“駐車場”には「月極駐車場」と「時間貸し駐車場(コインパーキング)」の2種類が存在しています。住宅街立地であれば、“月極駐車場”の方が“コインパーキング”よりもニーズがあるなど、立地によって、“月極”と“時間貸し”のニーズが大きく異なります。

住宅街立地なのにも関わらず“コインパーキング”の需要が高いといったケースもありますので、あまり常識などに捉われることなく、あくまでも、それぞれの立地での需要を検証するのがよいでしょう。

駐車場は「砂利敷き」よりも「アスファルト舗装」にメリットあり

少しでも初期投資を控えたいという考えで、駐車場を「砂利敷き(舗装)」とするケースがありますが、トータル的なコストを考えるとなるべく「アスファルト舗装」とすることがおすすめです。

その理由は「砂利敷きの場合、雑草などの手入れが必要となってしまう」ということです。雑草の除去などに毎年、維持管理費が発生してしまいます。その他、豪雨・暴風などによる路面の損傷が生じやすいことも補修費増の要因となります。

投資効率の傾向

もちろん、立地条件によって、状況は異なりますが、駐車場運営の傾向として、立地が良ければ「時間貸し(コインパーキング)」の方が「月極」よりも、投資効率が良い傾向があります。

コインパーキングの運営方法

コインパーキング(時間貸し駐車場)には、「自己運営方式」と「業務委託方式(コインパーキング運営会社への委託)」の2種類の運営方法があります。 立地条件がとても良く、初期投資資金があるなら、「自己運営方式」の方が大きなリターン(収益)が見込めます。

対して、投資資金をかけたくないという場合は、収益は少ないものの、「業務委託方式」の方が安定的な“地代収入”へと繋がります。

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今後はますます“空き家を所有している”ことが、リスク拡大へ繋がっていくものと考えられます。空き家の維持管理が困難となってしまう前に、まずは「空き家」を解体。リスク回避をするとともに、“駐車場”への転用にて、少しでも収益を得るような土地運用を心がけてみてはいかがでしょうか。

この記事を書いた人

榑林 宏之

榑林 宏之

一級建築士 BAUMPLANNING一級建築士事務所 代表 中堅ゼネコン設計部を経て独立、一級建築士として活動。「都市環境設計(再開発プロジェクトや市区町村主導の駅前開発)」「各種建築設計(展示・観光施設、宿泊施設、集合住宅など)」などに携わる。

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