残置物の処分方法と注意点を徹底解説｜賃貸・空き家・解体前

賃貸物件の退去後、空き家の相続、住宅の解体や売却を検討しているとき――思いがけず問題になるのが「残置物」の存在です。

「この荷物、勝手に捨てても大丈夫？」「残ってる家具は置いていっていいの？」「誰が処分費用を負担するの？」といった疑問や不安を抱える人は少なくありません。

実際、残置物の扱いを間違えると法的トラブルに発展する可能性もあるため、慎重な対応が求められます。

この記事では、

• 「残置物とは何か？」という基本から、
• 賃貸物件・相続・解体・売却の場面別の対応方法、
• 処分費用の相場や業者の選び方、
• よくあるトラブルとその対策まで

残置物に関する正しい知識と実務上のポイントをわかりやすく解説します。

1.残置物とは？定義と代表的なケース

残置物は、「ざんちぶつ」と呼び、建物の中や敷地内に前の所有者や使用者が残した家具や家電、生活用品などを指します。を指します。

具体的な残置物の例

• 大型家具（タンス、ベッド、ソファなど）
• 家電製品（冷蔵庫、洗濯機、テレビなど）
• キッチン用品や日用品
• 衣類や本、趣味の品
• 仏壇や位牌、アルバムなどの思い出の品

これらはすべて「誰かの所有物」であるため、処分には注意が必要です。

2.賃貸物件における残置物

賃貸物件では、借主が退去時に家具や家電などの私物を置いたまま引っ越してしまうケースが少なくありません。たとえば、家賃の滞納が続いたまま連絡が取れなくなり、夜逃げのような形で退去したケースでは、室内に大量の生活用品やゴミがそのまま残されていることもあります。

さらに、借主が亡くなったことで、残置物だけが部屋に残されるケースもあります。このような場合、誰に処分の責任があるのか、またどう対応すべきかが曖昧になりやすく、貸主としては対応に頭を悩ませる状況となります。

貸主・管理会社の対応は？勝手に処分できる？

結論からいうと、貸主が残置物を勝手に処分することは原則としてできません。
なぜなら、処分対象となる物が元借主の所有物である可能性があるからです。

民法では、他人の所有物を無断で処分すれば「不法行為」として損害賠償責任が発生する可能性があります。さらに、法的には「自力救済の禁止」の原則があるため、裁判所などの手続きを経ずに処分する行為はリスクを伴います。

▼実際に起こり得るトラブル例

例①：退去後に私物が大量に残されていたため、貸主が無断で処分したケース
家賃滞納で音信不通となった借主が退去した後、部屋には家財道具が多数残されていた。困った貸主がこれを業者に依頼して処分したところ、後日借主から「私物を勝手に捨てられた」として損害賠償を請求された。

例②：借主が死亡し、遺族との連絡が取れないまま残置物を処分したケース
借主の死後、相続人と連絡が取れない状態が続いたため、貸主の判断で残置物を撤去。しかしその後、相続人が現れ「所有物を勝手に処分した」と主張し、法的責任を問われかけた。

残置物トラブルを防ぐために事前に明記・合意しておくべきポイント

残置物に関するトラブルは、「何が誰のものかが不明確」「どう処分してよいかわからない」といった認識のズレから発生します。トラブルを未然に防ぐには、以下のようなポイントを契約書・覚書・事前合意書・管理マニュアルなどに明記・共有しておくことが大切です。

1. 「残置物」の定義を明確にする

• 設備と私物（残置物）の区別を明確に
• よくある残置物（家具・家電・日用品など）を例示する

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2. 退去時の残置物対応ルールを明記

• 借主は退去時に残置物をすべて撤去する義務があること
• 放置された場合、通知の上で一定期間保管・その後に処分する旨を記載
• 処分費用の負担者（原則：借主または相続人）を明確にする

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3. 貸主が処分する際の手続きフロー

• 処分前に必ず借主または相続人に連絡・同意を得ること
• 一定期間反応がない場合は法的な手続き（内容証明送付・相続財産管理人の選任など）を取る

国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」の活用も有効

残置物に関するトラブルを未然に防ぐための一つの手段として、国土交通省が公表している『残置物の処理等に関するモデル契約条項』を参考にするのも有効です。

このモデル条項では、以下のような内容が具体的に盛り込まれています：

• 残置物の所有権の取り扱い
• 借主死亡時の処理フロー（相続人への通知、処分同意の取得など）
• 処分手続きとその費用負担のルール
• 事前合意の形式（書面で残すこと）

これらを自社の契約書や管理マニュアルに落とし込むことで、より実務に即した明文化が可能になります。
特に、賃貸物件を複数管理しているオーナー・管理会社の方は、このモデル条項をベースにした運用ルール整備をおすすめします。

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3.相続・空き家における残置物

誰が処分すべき？相続の基本と残置物

相続した家に、故人の家具や衣類などがそのまま残っている.このような状況も、残置物の典型的なパターンです。

相続が発生した場合、残置物も故人の「遺産」の一部とみなされるため、勝手に処分することはできません。
処分の権利があるのは、相続人です。

たとえ親族であっても、相続人でなければその残置物を処分することは法的に認められない可能性があります。
また、複数の相続人がいる場合は、全員の同意を得ることが望ましいです。

相続放棄との関係

相続放棄をした場合、「もう自分には関係ない」と思われがちですが、注意が必要です。

相続放棄をすると、法律上は初めから相続人でなかったことになるため、残置物の処分にも一切関与できなくなります。
しかし、次の順位の相続人に権利が移るまでの間、その家を管理する人（管理義務者）として対応を迫られるケースもあります。

このように、相続放棄をしたとしても一定期間は残置物への対応が求められる可能性があるため、安易に処分せず、専門家に相談することが大切です。

空き家特措法との関連性

空き家が長年放置されている場合、倒壊や不衛生などの問題から「特定空家」に指定されることがあります。
その場合、自治体からの改善命令や解体命令が出る可能性がありますが、残置物の処分が済んでいないと、解体などの手続きが進められません。

また、特定空家に指定されると固定資産税の軽減措置が外れるため、残置物が処分されないことで経済的な不利益が生じることもあります。

4.解体・売却前の残置物｜なぜ事前処分が必要？

解体工事前に残置物を処分すべき理由

家を解体する場合、建物内の家具・家電・生活用品などの残置物を事前に処分しておく必要があります。
なぜなら、解体業者は建物本体の取り壊しは行いますが、室内の残置物撤去は別作業になるからです。特にゴミや不用品が多い場合、そのままでは作業の支障になるだけでなく、追加料金やスケジュール遅延の原因にもなります。
また、業者によっては残置物があると工事を断られるケースもあるため、着工前に撤去を済ませておくのが原則です。

解体業者による残置物撤去の可否

一部の解体業者は、オプションとして残置物の回収・処分を請け負ってくれることもありますが、これは家庭ゴミや家電などを適法に処理する許可（一般廃棄物収集運搬業）を持っている場合に限られます。
この許可がない業者が回収すると違法となる可能性があるため、見積もりの段階で「残置物も含めてお願いできるか」「許可を持っているか」を確認しましょう。

売却予定の物件でも、残置物はマイナス評価に

中古住宅や空き家を売却する際にも、残置物があると売却に不利になります。
内覧時に大量のゴミや私物があると、買い手に「片付けが大変そう」「余計な費用がかかりそう」という印象を与え、売却の機会を逃してしまうこともあります。
できれば残置物をすべて撤去して、すっきりした状態で内覧対応するのが理想です。
やむを得ず残置物を残す場合でも、売買契約時に「売主負担で撤去予定」「現状渡し」などを明記し、トラブルを避けるようにしましょう。

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残置物の処分方法と費用相場｜自力 or 業者？

自分で処分する方法

残置物が少量であれば、自治体の粗大ゴミ回収や、家庭ゴミとして分別・搬出する方法があります。
各自治体によってルールが異なりますが、主な方法は以下の通りです：

• 粗大ゴミの戸別回収（事前申し込み制、数百円〜/点）
• 清掃センターへの直接持ち込み（自家用車利用）
• フリマアプリやリサイクルショップでの売却

ただし、大型家具や家電が複数ある場合は、自力では搬出作業や分別が大変です。高齢の方や遠方に住んでいる場合は、専門業者への依頼を検討しましょう。

業者に依頼した場合の費用相場

残置物の量や部屋の広さによって、費用は大きく変わります。以下はおおよその目安です：

間取り	費用相場
1R〜1K	2万〜8万円
2DK〜3LDK	10万〜30万円
戸建て（空き家）	20万〜50万円以上

料金には、人件費・運搬費・処分費・仕分け作業費などが含まれます。特に大量のゴミや家電、布団や本など分別が必要なものが多いと料金は上がる傾向にあります。
また、エアコン・冷蔵庫・洗濯機・テレビなどの家電リサイクル対象品は、リサイクル料金が別途必要です。

残置物撤去業者の選び方

残置物を安心して処分するためには、信頼できる業者選びが重要です。以下のポイントを参考にしましょう。

• 一般廃棄物収集運搬業の許可を持っているか
• 見積もり内容が詳細で、追加料金の有無が明記されているか
• 口コミや評価が高く、作業実績が豊富か
• 料金が極端に安すぎない（違法業者の可能性）

可能であれば、複数の業者から相見積もりを取り、比較検討すると安心です。

まとめ

残置物の処分は、「ただ捨てる」だけでは済まない問題です。
法的な確認・適切な同意・信頼できる業者選びを押さえることで、後のトラブルや金銭的リスクを大きく減らすことができます。

特に、空き家の解体や売却、賃貸管理に関わる場面では、事前の準備と明確な対応が重要です。
「残置物の処分」で悩んでいる方は、まず現状の把握と、専門家や業者への相談から始めてみましょう。

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