20坪の家を建て替えたらいくら？土地ありの費用目安と内訳

20坪という限られた敷地でも、暮らしやすく快適な住まいを建て替えることは十分に可能です。
ただし、土地はすでにあるからといって「建築費だけで済む」とは限りません。

解体費や仮住まい費用、申請関係などを含めると、予想以上に費用がかさむケースもあります。

この記事では、20坪の土地を所有している方向けに、建て替えにかかる費用の相場や内訳、間取りの工夫、コストダウンの方法まで詳しく解説します。

20坪の土地を持っている方が建て替えにかかる総費用

20坪というコンパクトな土地に家を建て替える場合でも、必要な費用は建築費だけにとどまりません。

解体・仮住まい・登記・外構などの“建築以外のコスト”が意外と多く発生するため、全体像を把握しておくことが重要です。

この章では、木造2階建てを前提とした建築費の目安をはじめ、建て替えに関わるその他の費用、そして平屋や2階建てでの違いなど、予算計画に役立つ情報を詳しく解説します。

建て替えに必要な総費用例【解体・諸費用込み】

「建築費だけで済む」と考えていると、後から想定外の出費に驚くケースもあります。
建て替えには、家を建てる以外にもさまざまな費用がかかるため、総予算の目安を把握しておくことが非常に重要です。

以下に、20坪の住宅を建て替える際の【標準グレード／2階建て】を想定した総費用モデルを示します。

費用項目	金額目安	備考
建築費（標準）	約1,700万円	坪単価85万円 × 20坪
解体費用	約100万円	木造住宅（20坪）の平均相場
仮住まい費用	約60〜100万円	家賃10万円×6〜10ヶ月程度
引越し費用	約15万円	仮住まい⇄新居で2回分
地盤調査・申請・登記費用	約20〜30万円	地域・内容により変動
外構・造成工事	約50〜150万円	駐車場・塀・庭など
その他諸費用（火災保険、家具など）	約30〜80万円	保険料やインテリアの購入分

総費用目安：約1,975万〜2,175万円

このように、建築費のほかに200万〜400万円前後の付帯費用が発生するのが一般的です。
とくに「仮住まい」や「外構」は見落とされがちですが、生活に直結する要素なので予算化しておくことが大切です。

最初に「総額」で見積もりを取ることが、建て替えの失敗を防ぐカギとなります。

建築費の目安｜木造・2階建ての場合はいくら？

20坪の土地に建てる木造2階建て住宅の建築費は、グレードや仕様によって大きく差がありますが、一般的には約1,400万〜2,000万円程度が目安です。
これは、1坪あたり70〜100万円の坪単価を想定した場合の費用感です。

以下は主な建築プランごとの目安です。

仕様タイプ	坪単価（目安）	建築費総額（20坪）	特徴
ローコスト住宅	約70万円	約1,400万円	企画型・間取り固定・設備簡素化
中級グレード	約80〜90万円	約1,600万〜1,800万円	標準的な設備と自由設計のバランス
高性能住宅	約100万円〜	約2,000万円〜	断熱・耐震・デザインに優れた住宅

※外構やオプション、建築地の条件によって費用は変動します。

建て替え費用シミュレーション表【15〜30坪】

延床面積によって建築費は大きく変わるため、まずは「自分の希望する広さ」にかかる費用感をつかむことが大切です。
以下の表では、15坪・20坪・25坪・30坪の建て替え費用の目安を、住宅グレード別（ローコスト／標準／高性能）にまとめました。

坪数＼グレード	ローコスト住宅（坪単価：約70万円）	標準グレード住宅（坪単価：約85万円）	高性能住宅（坪単価：約100万円）
15坪	約1,050万円	約1,275万円	約1,500万円
20坪	約1,400万円	約1,700万円	約2,000万円
25坪	約1,750万円	約2,125万円	約2,500万円
30坪	約2,100万円	約2,550万円	約3,000万円

※上記は建築費のみの概算です。解体や仮住まいなどの付帯費用は別途必要となります。
※地盤改良や特殊工法が必要な土地ではさらに費用が増加することがあります。

「坪単価 × 延床面積」でシンプルに計算するのが基本ですが、実際には住宅性能・設備・工法・施工会社によって±200〜300万円の幅が出ることも珍しくありません。
そのため、複数社から見積もりを取り、希望の仕様と費用感を照らし合わせるプロセスが重要です。

グレード別｜ローコスト・標準・高性能住宅の費用感

建て替えにかかる費用は「坪数」だけでなく、「住宅のグレード（仕様や性能）」によって大きく変動します。
ここでは、一般的な3つの住宅グレードの特徴と費用感を比較し、それぞれがどのようなニーズに向いているかを解説します。

ローコスト住宅（坪単価：約65〜75万円）

• 特徴：間取り・設備が規格化されており、オプションを抑えることでコストを大幅に削減。
• メリット：価格を抑えたい人向け。家族が少ない世帯やセカンドハウスにも適する。
• 注意点：断熱・耐震性能が最低限であることが多く、後のリフォームコストが発生する可能性あり。
  

標準グレード住宅（坪単価：約80〜90万円）

• 特徴：注文住宅に近い自由度があり、標準的な設備・構造を備えるバランスタイプ。
• メリット：コストと性能のバランスがよく、一般的な家族構成（3〜4人）に最適。
• 注意点：仕様の選択肢が広いため、オプションを増やすとすぐに予算オーバーになる。
  

高性能住宅（坪単価：100万円〜）

• 特徴：断熱性・気密性・耐震性・デザイン性に優れ、ZEHや長期優良住宅仕様に対応。
• メリット：将来的な光熱費削減、快適性、資産価値を重視する人におすすめ。
• 注意点：初期費用は高めだが、長期的なコストパフォーマンスは良好。

「どこにお金をかけるか」は人それぞれですが、建て替えにおいては「本体価格」だけで判断せず、性能・メンテナンス・将来性まで含めて考えることが満足度につながります。

建築費以外に必要な費用とは？（解体・仮住まいなど）

家の建て替えでは、建築費だけでなく周辺費用（付帯費用）もしっかり把握しておく必要があります。
土地がすでにあっても、建て替え前の住宅を解体し、一時的に仮住まいを確保し、各種申請や調査を行うための費用が発生します。

以下は主な建て替え関連費用の目安です。

項目	費用目安（20坪想定）	補足説明
解体工事費	約80万〜120万円	木造住宅で6〜8万円／坪が相場
仮住まい費用	約60万〜100万円	家賃10万円×6〜10ヶ月想定
引越し費用	約10万〜20万円	2回分（仮住まい・新居）の合算
地盤調査・申請関係	約10万〜30万円	確認申請、登記、地盤改良の有無で変動

これらを加味すると、建築費以外に200万〜300万円前後かかるケースが多く、総予算の約15〜20％を見込む必要があります。

平屋と2階建ての費用差・ライフスタイル別の選び方

20坪の敷地で家を建て替える場合、「平屋にするか、2階建てにするか」は大きな判断ポイントです。
一般的に建築費は平屋の方が高くなる傾向があります。これは、同じ延床面積を確保するために1階部分が広くなり、基礎や屋根の面積が増える＝コストが上がるからです。

比較項目	平屋	2階建て
建築費	やや高め（坪単価＋5〜10万円）	標準的な範囲
バリアフリー性	高い（階段なしで移動楽）	要対応（手すり・昇降補助など）
敷地活用	面積に余裕がないと厳しい	狭小地でも建てやすい
メンテ性	点検・掃除がしやすい	高所作業が必要な場合もある

家族構成や老後の暮らしやすさを重視するなら平屋、空間の広がりとコスト効率を重視するなら2階建てが現実的です。

20坪の家の実態！間取り・家族構成との相性

建て替えを検討している方の中には、「20坪で本当に快適に暮らせるのか？」と不安に感じる方も少なくありません。

延床面積が限られる分、間取りや収納、水回りの配置などに工夫が求められます。

しかし、ライフスタイルに合った設計を行えば、20坪でも家族3人〜4人が十分に快適に暮らせる住まいを実現することは可能です。

延床面積20坪はどんな暮らしができる広さか

延床面積20坪（約66㎡）は、コンパクトながらも間取りや動線を工夫すれば、快適に暮らせる広さです。
一般的には、以下のような構成が可能です。

限られた面積を有効に活用するためには、水回りをまとめて配置する、廊下を最小限にする、収納は壁面利用を基本とするなど、設計の工夫が欠かせません。
また、吹き抜けやスキップフロアを採用すれば、空間に広がりと明るさを演出できます。

狭さが不安な方でも、優先順位を整理し、必要な機能を取捨選択できれば、満足度の高い家づくりは十分に可能です。

人気の間取りプラン例とその費用感

20坪の住宅では、生活動線をシンプルにしつつ、空間を効率よく使った間取りが人気です。特に以下のようなプランは、限られた面積でも快適性を損なわない工夫がされています。

間取りタイプ	概要と特徴	建築費の目安（税込）
2LDK＋ロフト	LDK12帖＋洋室2部屋。ロフトで収納や趣味空間を補完	約1,500万〜1,700万円
1LDK＋書斎	LDK広め＋ワークスペース。単身・DINKs向け	約1,400万〜1,600万円
3LDK（狭小対応）	各部屋をコンパクトに。家族3人対応	約1,600万〜1,800万円

間取りに応じて坪単価や仕様が変わるため、費用の幅も出やすいのが20坪住宅の特徴です。
また、収納を増やしたい場合はロフトやスキップフロアを取り入れる設計が支持されています。

土地の形状や建ぺい率にもよりますが、目的を明確にしたプランニングで20坪でも多様なライフスタイルに対応できます。

収納・水回り・動線の工夫で狭さを感じない家に

20坪の家では、限られた空間をいかに“広く使うか”が暮らしやすさを左右します。
そのためには、収納・水回り・動線設計に以下のような工夫が必要です。

また、玄関横のシューズクロークやリビング収納など、「見せない収納」の導入も有効です。

狭さを前提に設計することで、実面積以上に広く感じられる空間を実現することができます。

費用を抑えるコツと注意点

20坪の家は建築面積が小さいぶん、「安く建てられるのでは？」と期待する方も多いですが、実際はそう単純ではありません。

坪単価は面積が小さいほど割高になりがちで、こだわりを詰め込みすぎると予算オーバーに陥るケースもあります。

この章では、無理なく費用を抑えるための具体的な方法と、削ってはいけないポイント、業者選びで注意すべき点についてわかりやすく解説していきます。

規格住宅・ローコスト住宅を上手に活用する方法

20坪の家を建て替える際、費用を抑えつつ満足度の高い家を建てるには「規格住宅」や「ローコスト住宅」の活用が現実的な選択肢になります。

種類	特徴	費用目安（20坪）
規格住宅	間取り・仕様が固定。設計・材料コストが安い	約1,300万〜1,600万円
ローコスト住宅	部材・工法を簡素化し、自由設計に近い柔軟性もある	約1,400万〜1,800万円

こうした住宅は、設計・施工・仕入れの効率化によってコストを抑えているため、価格の割に機能的で、施工もスピーディです。ただし、カスタマイズの自由度が低いことや、設備グレードが限定される点には注意が必要です。
その分、事前に「譲れない条件」と「割り切る条件」を明確にしておくことが成功のカギとなります。

補助金・税制優遇制度で賢くコストダウン

建て替え費用を抑えるには、国や自治体の補助金制度・減税制度の活用が有効です。
条件を満たせば、数十万円〜100万円以上の費用負担を軽減できることもあります。

以下の制度が代表的です。

制度名	内容とポイント
こどもエコすまい支援事業	高断熱・省エネ設備の導入で最大100万円の補助金
長期優良住宅認定	固定資産税減額や住宅ローン減税で大きな税制優遇が可能
地域独自の建て替え補助金	各自治体によって条件や金額が異なる（例：耐震補助など）

申請には着工前の手続き・証明書類の提出が必要なため、必ず設計段階で検討しておきましょう。
施工業者が申請サポートをしてくれるケースも多く、事前に対応可否を確認しておくと安心です。

「安くても後悔しない」ための業者選びのポイント

20坪の家を限られた予算内で建て替える場合、価格だけを基準に業者を選ぶと後悔につながることがあります。
「安いのに対応が悪い」「仕様に納得がいかない」「追加費用がかさんだ」など、価格以上のリスクが潜んでいるからです。

失敗を避けるためには、以下のようなポイントを意識しましょう。

また、複数社に相見積りを取ることが基本です。金額だけでなく、担当者の対応や説明のわかりやすさも含めて比較検討しましょう。

1000万円で家を建て替えたい人へ

「建て替えたいけど、予算は1,000万円以内に抑えたい」という方も少なくありません。とくに実家の建て替えや、夫婦二人暮らしの住み替えなどでは、最小限のコストで快適な住まいを実現したいというニーズが高まっています。

とはいえ、建築費以外にも解体や仮住まいの費用がかかるため、総予算として1,000万円で家を建て替えるのは簡単ではありません。

その中でどのような方法なら可能性があるのか、具体的な住宅タイプや制度をもとに解説していきます。

1000万円で建て替えるにはどんな方法がある？

「できるだけ安く、それでも安心して住める家を建てたい」という意図を汲み取ることが、成功の第一歩です。

総費用1,000万円以内で家を建て替えるには、建築費はもちろん、仮住まい・解体・登記などの周辺費用も加味して予算配分をする必要があります。一般的には、建物本体に充てられる費用は700万〜800万円程度と見込んでおきましょう。

この条件を前提に、実現可能な住宅の選択肢として代表的なのが以下のタイプです。

住宅タイプ	本体価格目安	特徴
ローコスト住宅（企画型）	約700万〜900万円	標準プランを用いることで費用を抑えつつ、一定の品質を確保。間取りや仕様は限定的。
ミニ平屋住宅（15坪程度）	約800万〜1,000万円	ワンフロアでの生活が可能な小規模住宅。老後の住まいにも適しており、維持費も少ない。
セミオーダー住宅	約750万〜1,000万円	間取りをある程度自由に選べるが、設備や外観に制限あり。工務店との調整が必要。

ここで重要なのは、「金額」にとらわれすぎず、“何を重視するか”を明確にすることです。
「子育てが終わった夫婦が老後も快適に暮らせる家を作りたい」や、「実家を建て替えて親と同居するための最低限の広さが必要」など、生活スタイルから逆算した設計が、最適なコスト配分と満足度を生み出します。

ローコストに見えても、後から追加されるオプション費用や外構工事で予算をオーバーする例も多いため、契約前に“総額”での見積もりを比較することが大切です。

実家の建て替えで「お金がない」ときの選択肢は？

「建て替えたいけれど、お金がない」そんな悩みを抱える方は決して少なくありません。
とくに実家の建て替えとなると、親との同居・相続・老朽化の問題なども絡み、切実な理由での検討が多い傾向にあります。

そこで、資金が不足している状態でも現実的に建て替えを進めるための選択肢を紹介します。

1. 住宅ローンの組み方を工夫する

建て替えには「建築費だけでローンを組める」タイプのローンがあります。 たとえば、すでに土地を所有している場合は、土地担保型ローンやつなぎ融資の利用が可能です。親名義の土地であっても、親子リレーローンや親子ペアローンといった商品を活用することで、名義の壁を乗り越えやすくなります。

2. リフォームとの比較でコストを抑える

どうしても予算が合わない場合は、フルリフォームを視野に入れるのも選択肢の一つです。
建て替えより工期が短く、固定資産税の軽減措置が続くケースもあります。耐震性や断熱性能が大きく不足していない場合には、「最低限の快適性確保＋部分リノベーション」で住環境を整える方法も現実的です。

3. 補助金・助成制度を調べて活用する

地方自治体や国の制度で、一定の条件を満たすと補助金が利用できる場合があります。
たとえば、「こどもエコすまい支援事業」や「長期優良住宅化リフォーム推進事業」などは、年収や家族構成に応じた支援が受けられる可能性があります。

4. 相続・贈与を活用して資金を確保する

親からの援助を受けられる場合は、住宅取得資金の贈与非課税制度の活用がおすすめです。
一定額までは贈与税がかからず、資金援助を受けるハードルが下がります。相続時精算課税制度なども併用することで、トータルの節税も期待できます。

お金がないからといって建て替えを諦める必要はありません。
重要なのは、無理のない範囲でどんな形なら実現できるのかを知り、選択肢を比較検討することです。

建て替えに必要な工程とスケジュール

建て替えは「建物を壊して建て直す」だけではなく、解体・仮住まい・申請・引越しなど多くの工程が伴う大きなプロジェクトです。

全体像を把握しておかないと、予算超過や工期の遅れ、住み替えのトラブルにもつながりかねません。

ここでは、20坪の家を建て替える際に必要な工程や、おおよそのスケジュール感をつかんでおくためのポイントを紹介します。

建て替えの流れをざっくり把握（解体〜完成）

建て替え工事は、複数の工程が順序立てて進んでいきます。全体像を事前に把握しておくことで、スムーズな計画と準備が可能になります。

以下が一般的な建て替えの流れです。

• ステップ1

  現地調査・建物診断

  解体の可否、地盤や法規制の確認

• ステップ2

  プラン・見積り

  間取り設計、費用見積り、契約

• ステップ3

  解体工事

  既存住宅の撤去（1〜2週間）

• ステップ4

  地盤調査・基礎工事

  必要に応じて地盤改良（〜2週間）

• ステップ5

  本体工事

  建物の建築（3〜4ヶ月）

• ステップ6

  完成・引渡し

  登記、各種検査、引越し

全体の期間は約4〜6ヶ月が目安ですが、申請や季節による工期の変動にも注意が必要です。
あらかじめスケジュールに余裕を持って計画を立てることが、トラブルを避けるポイントです。

仮住まいの準備や引越し費用の目安も忘れずに

建て替え工事中は、今の家に住み続けることができないため、仮住まいの確保が必要になります。
忘れがちですが、この仮住まい関連の費用や段取りも、建て替え予算にしっかり組み込んでおく必要があります。

以下は想定される費用と選択肢です。

また、仮住まいは現住地近辺で確保できるか、ペット可・家具付きなど条件面も重要です。
早めに探し始めることで、希望に合う物件が見つかりやすくなります。

仮住まい探しは、工事スケジュールの確定と同時並行で動くことがポイントです。見積り時点で「仮住まいも対応可能な業者」かどうかを確認しておくと安心です。

地盤調査や確認申請が必要なケースとは？

建て替え工事を進める際には、建築前に「地盤調査」や「確認申請」が必要になるケースが多く、これらを軽視すると後々のトラブルや工期の遅延につながります。

地盤調査は、建築予定地の地耐力を調べ、地盤改良が必要かどうかを判断するために行います。調査費用は約5万〜10万円、改良が必要な場合は追加で数十万円の工事費用がかかることもあります。

また、建て替えでも「確認申請」は必要です。特に次のようなケースは要注意です。

こうした法的な手続きは、施工業者が対応するのが一般的ですが、施主側でも概要を理解しておくことで、スムーズな工事進行に役立ちます。

あなたにとって最適な「20坪の家づくり」を叶えるために

ここまで、20坪の建て替えにかかる費用や間取りの工夫、コストを抑える方法まで解説してきました。

最後に、あなたにとって本当に納得できる家づくりを叶えるための考え方と進め方を整理しましょう。

限られた面積・予算の中でも満足度の高い住まいを実現するには、優先順位を明確にし、信頼できるパートナーと計画的に進めることが重要です。

費用・性能・快適性のバランスを取る考え方

20坪の家づくりでは、予算・性能・快適性のどれを優先するかを明確にすることが、後悔しない建て替えの第一歩です。
予算に限りがある場合、「とにかく安く」と考えてしまいがちですが、断熱・耐震・収納など暮らしに直結する性能を削りすぎると、将来的にメンテナンス費や光熱費がかさむ可能性があります。

限られた面積の中でも、以下の視点でバランスを取ることが重要です。

理想と現実のすり合わせを冷静に行い、「何にお金をかけるべきか」「何を割り切るか」を明確にすることが、満足度の高い家づくりのカギになります。

複数社の見積りで選択肢を広げる

建て替え計画を進める際に、必ず実践しておきたいのが複数社からの相見積り取得です。
1社だけで話を進めると、費用や仕様の比較ができず、「もっと安く・もっと良くできたのに…」という後悔につながりやすくなります。

見積りを比較する際は、以下のポイントに注目しましょう。

これらを総合的に比較することで、費用面だけでなく「安心して任せられるパートナー」を見極めることができます。

信頼できる会社と出会うには、少なくとも2〜3社に相談・提案を依頼するのが理想的です。

まずは予算に合う現実的なプランから始めよう

建て替えを成功させるためには、「理想の家を描く」前に「現実的な予算」を明確にすることが先決です。
特に20坪のコンパクト住宅では、面積の制約から設備や間取りの優先順位をつける必要があります。

予算に合った家づくりの進め方として、以下のようなステップが有効です。

初期段階で無理な理想を追いすぎると、途中で大幅なプラン変更や予算見直しに追われることも。
着実に一歩ずつ計画を進めることが、結果的に満足度の高い家づくりにつながります。

まとめ

20坪の家でも、設計の工夫次第で驚くほど快適な住まいを実現できます。
そのためには、費用・性能・生活動線のバランスを取りながら、自分に合ったプランを見極めることが大切です。
また、理想の住まいを建てるには、建物だけでなく「解体から完成までのトータル計画」が必要になります。

特に建て替えの場合、最初のステップとなる解体工事の費用や業者選びが、全体のスムーズな進行に直結します。
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