賃貸物件における残置物とは？意味・処分方法・費用・法的注意点を徹底解説

アパートの退去後に、家具や家電、生活ゴミなどの“モノ”がそのまま残されていた。
そんな「残置物（ざんちぶつ）」の問題に悩む大家さんや管理会社が近年増えています。

「勝手に処分しても大丈夫なのか？」「誰に連絡すればいいのか分からない」「業者に依頼するにも、どこまで片付けるべき？」といった不安や疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、アパートに残された残置物に関する基礎知識から、注意点、費用の目安までをわかりやすく解説します。
さらに後半では、老朽化した空きアパートや管理が難しくなった物件の“その後”の選択肢として、「残置物処分＋建物解体」という解決策もご紹介します。

1.残置物とは？定義と代表的なケース

残置物は、「ざんちぶつ」と呼び、建物の中や敷地内に前の所有者や使用者が残した家具や家電、生活用品などを指します。を指します。

具体的な残置物の例

• 大型家具（タンス、ベッド、ソファなど）
• 家電製品（冷蔵庫、洗濯機、テレビなど）
• キッチン用品や日用品
• 衣類や本、趣味の品
• 仏壇や位牌、アルバムなどの思い出の品

これらはすべて「誰かの所有物」であるため、処分には注意が必要です。

■「設備」との違いに注意

残置物とよく混同されがちなのが「設備」です。設備とは、貸主（オーナー）が物件に備え付けている備品類のことエアコンや給湯器、キッチン周りの装備などが該当し、契約書にも設備一覧として明記されているのが一般的です。

ここで、残置物と設備の違いをわかりやすくまとめると、以下のようになります。

【比較表】残置物と設備の違い

項目	残置物	設備
所有権の所在	退去した元入居者	オーナー（貸主）
契約書の記載	一般的に記載されていないことが多い	設備一覧として契約書に明記される
処分の可否	勝手に処分すると所有権の侵害になる恐れあり	貸主の判断で撤去や交換ができる
故障時の責任	原則として貸主に修理義務はない	修理・交換の対応は貸主の責任となる

この違いを理解しておかないと、「残置物だと思って処分したら実は設備だった」「設備と思っていたが、元入居者の所有物だった」というトラブルに発展することも。
退去時のチェックや契約書の確認を怠らず、慎重な判断が必要です。

残置物の発生ケース

① 夜逃げ・滞納退去

賃料滞納や金銭トラブルを抱え、入居者が突然いなくなる夜逃げ。家電や布団、衣類などがそのまま残されるケースが多く、連絡が取れなくなることで処分判断が難しくなります。

② 孤独死・病気による死亡

高齢者の単身入居が増えている中、室内で亡くなってしまう孤独死のリスクも高まっています。相続人との連絡が取れない、もしくは相続放棄されると、残置物の処理に大きな負担が生じます。

③ 高齢者の施設入居・認知症による所在不明

突然の入院や施設入所により、家財道具がそのまま残されるパターンも。本人の意思確認が困難なため、処分の可否判断に時間がかかります。

④ 明け渡し後の放置

鍵の返却はされたものの、粗大ゴミや不要品が室内に大量に残されていた、というケースも。原状回復の遅れにつながるため、次の入居者募集にも支障をきたします。

2. よくある残置物の種類と例

建物を解体する際には、家の中や敷地内にさまざまな「残置物」がそのまま残っていることが多くあります。

• 冷蔵庫・洗濯機・テレビなどの家電製品
  大型家電は搬出が大変で、リサイクル費用もかかるため、放置されやすい傾向にあります。特に年式の古いものはリユースも難しく、引き取り手も見つかりにくいです。

• タンス・ベッド・ソファなどの大型家具
  空き家になった実家などでは、昔ながらの重い婚礼ダンスや和箪笥がそのまま置かれていることがよくあります。処分するには解体や運搬の手間がかかり、費用も高めになりがちです。

• 布団・カーペットなどの寝具類
  処分に困る上、長年放置されていたものはダニやカビの発生もあり、衛生面でも注意が必要です。

• アルバム・写真・手紙などの思い出の品
  「捨てるに捨てられない」と悩む方が多いです。仕分けに時間がかかるため、早めの対応が望まれます。

• 仏壇・位牌・神棚などの宗教的など
  そのまま処分するのはためらわれるため、供養が必要になります。地域のお寺や専門の供養業者に依頼するケースが一般的です。

大きさや重さだけでなく、感情的な価値や宗教的な扱いの難しさもあり、すぐに処分できないものが多いのが残置物の特徴です。

また、遠方に住んでいるご家族が対応しようとしても、交通費や時間的な負担も大きく、「どこから手をつけていいかわからない」と感じる方も少なくありません。

3.残置物の処分は勝手にできない？知っておくべき法的リスク

残置物の処分は慎重に行わなければならない重要な行為です。というのも、残置物には元入居者の所有権が残っている可能性が高く、下手に処分すると法的なトラブルに発展することがあるからです。

実際に起こりがちなトラブル例

① 入居時、大家さん（貸主）から「使っていいよ」と言われた家電が壊れた

→ その家電が「設備」なのか「残置物」なのか、契約書に明記されておらず誰が修理費を出すのかトラブルに。

②借主が夜逃げし、大量の私物が残された。その後、大家さんが無断で処分

→ 数ヶ月後に借主から「高価な物だった。返してほしい」と連絡が入り、損害賠償を請求された。

こうしたケースは、「誰がその物の所有者なのか」が曖昧なまま進めてしまった結果です。とくに②のような事例では、「自力救済の禁止」に抵触するおそれがあるため、注意が必要です。

残置物は法律的に“所有権が守られている”

残置物は、誰かの所有物として法律的に保護されている可能性があります。
そのため、貸主の一存で勝手に捨ててしまうと、後から損害賠償を請求されるなどの法的トラブルに発展することもあるのです。

国土交通省も、以下のようにガイドラインで注意を呼びかけています。

賃貸借が終了し、賃借人等による任意の明渡が完了しない間に、賃貸物件内の賃借
人の動産類を物件内から運び出し、処分等した場合には、自力救済禁止の法理に抵触
し、賃借人に対する不法行為責任が生じる。したがって、賃借人と連絡を取り、引き
取りを要請するか、残置物の処分等につき同意を得ることが基本となる。
賃借人が死亡した場合、残置物についても相続の対象となるため、相続人を確認し、
引き取りを求めるか、処分の同意を得ることが必要となる。

引用：残置物の処理等に関するモデル契約条項の解説等

つまり、「もう退去したし、残ってるのはゴミだろう」と判断して独断で処分することは、法的リスクを伴う判断であることを理解しておく必要があります。

例外：大家さんに所有権を移すことも

例外的に、借主（または相続人）が大家さん（貸主）が処分を依頼し、所有権を引き継ぐ場合は、大家さん（貸主）の判断で処分することが可能になります。

ただし、この場合も口頭だけでなく書面での同意を得ることが望ましく、記録を残しておくことがトラブル回避のポイントです。

4. 残置物トラブルを回避するためのポイント

残置物の処分に関わるトラブルを防ぐためには、以下のポイントを押さえておくことが非常に重要です。事前の準備と適切な対応で、法的リスクを大きく減らせます。

① 賃貸借契約書に残置物の扱いを明確に記載する

契約書に「退去時に残置物がある場合、貸主は処分できること」「処分費用は借主負担であること」など、残置物の取り扱いルールを具体的に明記しておきましょう。これにより、後からトラブルになった際に契約書を根拠に説明や交渉がしやすくなります。

② 退去後は、まず借主（または相続人）に通知する

残置物があった場合は、処分を急ぐ前にまず内容証明郵便などで借主や相続人に連絡し、引き取りの意思を確認しましょう。連絡手段や期間を記録しておくこともトラブル回避に役立ちます。

③ 一定期間は保管し、引き取りを待つ

借主や相続人がすぐに対応できない場合もあるため、通知後は一定期間（目安として2週間〜1ヶ月程度）残置物を保管し、引き取りの機会を設けることが望ましいです。勝手な処分は法的リスクが高いため、この期間は特に慎重に対応しましょう。

④ 処分同意は、できるだけ書面で取得する

借主や相続人から処分の同意を得る際は、口頭だけでなくメールや書面でのやり取りを残すことが重要です。記録があれば、万が一トラブルになった場合でも「同意を得ていた」という証拠になります。

⑤ 処分前に写真やリストで証拠を残す

残置物を処分する際は、処分前に写真撮影や内容リストの作成を必ず行いましょう。これにより、後から「どんな物があったのか」「処分の経緯」が明確になり、不当な請求やクレームの防止につながります。

⑥ トラブルが予想される場合は専門家に相談する

孤独死や相続放棄が絡むケース、連絡が取れない場合など、法的に複雑な問題が関わる場合は、早めに弁護士や専門の不用品処理業者などに相談することをおすすめします。専門家のアドバイスを受けることで、より安全でスムーズな処理が可能になります。