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「譲渡所得の特別控除」とは何ですか?

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譲渡所得の特別控除【じょうとしょとく‐の‐とくべつこうじょ】譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいう。

空き家を維持していくには、固定資産税や都市計画税、火災保険や光熱費など何かとお金がかかる。一方、実家を売却するとなれば、今度は譲渡所得により所得税と住民税が発生することになり八方塞がりの状況がある。 譲渡所得の特別控除は、空き家対策の一環としてつくられた。管理が難しく、放置する方が多い空き家だが、近隣住民に迷惑をかけてしまう可能性があるため、平成28年度税制改正で「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設された。

不動産を売却したときの利益のことを譲渡所得と呼び、以下の計算式で計算される。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用) 取得費とは「売却不動産を取得したときに要した費用」で、売却費用とは「不動産を売却したときに要した費用」のことを言う。

例えば、売却価格が3,000万のとき、その不動産を取得する際に要した費用が1,000万円、売却に要した費用が300万円だった場合、課税譲渡所得は1,700万円となる。 また譲渡所得への課税は、「譲渡所得×税率」の式を用いて算出する。

不動産の譲渡所得に関する税率は所有期間によって異なり、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば、短期譲渡所得で39.63%(所得税30.63%、住民税9%)、5年超であれば長期譲渡所得で20.315%(所得税15.315%、住民税5%)になる。

仮に、平成24年5月1日に購入した不動産を、平成30年4月1日に売却したのであれば、所有期間は5年超(=長期譲渡所得)となるため、税金は以下のように計算ができる。 1,700万円×20.315%=約345万円 所有期間が短かった場合や書類に不備があった場合にはさらに高くなる可能性がある。

しかしながら、上の計算では、特別控除を除いて計算している。特別控除の適用を受けられれば、場合によっては税額を大幅に抑えることが可能となる。 これにより、基の譲渡所得が3,000万円以下の場合は課税額が無料になる。

有力な空き家対策として、国が創設した譲渡所得の特別控除。注意しておきたいのは、この対策法は一定の条件を全て満たす場合にのみ適用されるという点。 その要件は以下のうち、どれかを満たしていることです。いずれも「居住用財産」、つまり、マイホームの売却である必要がある。

・相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること

・昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること

・相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと

・相続により土地及び家屋を取得すること

これら全ての条件を満たし行政(家屋が所在する市区町村)から空き家の確認書を受け取ったら、その確認書を確定申告に添付して税務署に提出必要がある。これにより、譲渡所得の特別控除が適用される。

譲渡所得の特別控除は、空き家対策に悩む方にとって重要性の高い対策法である。維持と売却のどちらにもお金がかかってしまう空き家だが、条件が合えば売却により出費額を大幅にカットできる可能性がある。ただし、これには相続後3年というタイムリミットがある。後悔しないよう、早急に空き家対策を行うようにしよう。

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